Discriminatie op de woningmarkt kent vele vormen. Vooral wanneer je genoodzaakt bent of ervoor kiest om op de particuliere woningmarkt te huren, kun je extra risico lopen om met discriminatie te maken te krijgen. Daarom beantwoordt RADAR op deze pagina de belangrijkste vragen over ongelijke behandeling op de (particuliere) huurwoningmarkt.

Voor wie is de informatie op deze webpagina relevant?

Deze informatie is geschreven voor eenieder die een huurwoning heeft of zoekt, en daarbij mogelijk discriminatie ervaart:

• mensen die bij het zoeken naar een huurwoning (of kamer) discriminatie ervaren of hier risico op lopen;
• mensen die een huurwoningen hebben en door de verhuurder en/of woonbemiddelaar discriminerend behandeld worden;
• mensen die in een huurwoning wonen en door buren of in de buurt worden lastiggevallen, waarbij discriminatie een rol speelt.

Inhoudsopgave

1. Hoe herken ik discriminatie bij het zoeken naar een nieuwe huurwoning? 
2. Hoe herken ik discriminatie door mijn huidige verhuurder? 
3. Hoe herken ik discriminatie door mijn buurtgenoten?
4. Wat kun je doen als je als (potentiële) huurder discriminatie ervaart of daarvan vermoedens hebt?
5. Welke partijen spelen een rol op de huurwoningmarkt?
6. Wat is discriminatie?
7. Wonen is een mensenrecht
8. Nuttige adressen en links

1. Hoe herken ik discriminatie bij het zoeken naar een nieuwe huurwoning?

Discriminatie kan zich voordoen bij het werving- en selectieproces voor een nieuwe huurwoning. Vaak zijn er vijf stappen te herkennen in het proces van werving en selectie van huurders.

• Advertentie
• Bezichtiging
• Documenten aanleveren
• Voorselectie makelaar
• Selectie verhuurder

Soms wordt er in advertentieteksten expliciet gediscrimineerd, bijvoorbeeld als een woning alleen wordt aangeboden aan bepaalde categorieën zoals vrouwen, mensen met een Nederlandse nationaliteit of Nederlandssprekenden. Woningen kunnen ook specifiek worden aangeboden aan expats. In andere gevallen wordt deze uitsluiting niet in een tekst vermeld, maar noemt de verhuurder of makelaar dit tijdens het eerste contact met een potentiële huurder. Het is (in principe) verboden om huurders uit te sluiten op basis van kenmerken als gender of nationaliteit.

Het kan ook voorkomen dat potentiële huurders niet worden uitgenodigd voor een bezichtiging van een woning vanwege hun niet-Nederlands klinkende naam. Of zij worden later in het proces afgewezen voor een woning om onduidelijke redenen. In veel gevallen is het lastig om vast te stellen of er sprake is van discriminatie. Vaak is het namelijk onduidelijk hoe de makelaar of verhuurder selecteert en zijn er veel kandidaten voor één woning.

Risicobeperking door verhuurders

Verhuurders of makelaars maken bij het selecteren van (potentiële) huurders een inschatting van de geschiktheid van huurders. Hierbij kunnen vooroordelen en stereotypen een rol spelen. Bepaalde (groepen) mensen worden dan bestempeld als ongewenste huurder.

In een advertentie voor een kamer wordt expliciet om ‘Dutch only’ kandidaten gevraagd.

Alleenstaande moeders krijgen geen woning toegewezen omdat wordt verondersteld dat ze de huur nooit op tijd zullen betalen.

Mensen van Indische afkomst worden niet uitgenodigd om een woning te bezichtigen, omdat ervan wordt uitgegaan dat ze de keuken smerig zullen achterlaten.

Een verhuurder wil een woning niet verhuren aan een homoseksueel stel.

Indirecte discriminatie op grond van inkomen

Bij de selectie van huurders speelt de inschatting of een kandidaat-huurder de huur zal kunnen betalen een belangrijke rol. Het is in Nederland niet verboden om onderscheid te maken op grond van inkomen of inkomstenbron, maar dit kan wel leiden tot indirecte discriminatie. In de praktijk kan het hebben van een laag inkomen of een uitkering namelijk vaker samenvallen met kenmerken waarop niet geselecteerd mag worden, zoals geslacht, herkomst of handicap. Zo leven alleenstaande moeders en mensen met een beperking vaker van een uitkering, dan twee-oudergezinnen en mensen zonder beperking. Een laag inkomen kan iemand dus nog kwetsbaarder maken voor discriminatie bij woningverhuur.

Wat mag een makelaar of verhuurder wel en niet vragen?

In de Algemene verordening gegevensbescherming (AVG) is vastgelegd welke gegevens makelaars mogen opvragen bij potentiële huurders. Voorafgaand aan de bezichtiging van een woning mogen makelaars alleen om contactgegevens vragen. Aanvullende gegevens mogen pas worden opgevraagd wanneer de kandidaat-huurder waarschijnlijk een huurovereenkomst zal gaan tekenen.

In onderstaand schema staat welke informatie wel en niet opgevraagd mag worden.

Kan ik als huurder van een sociale huurwoning te maken krijgen met discriminatie bij het krijgen van een huurwoning?

Hoewel de selectieprocedures van woningcorporaties doorgaans transparanter en systematischer zijn dan die van particuliere verhuurders, kan discriminatie ook binnen de sociale huursector voorkomen. De kans dat het voorkomt is wel minder groot, omdat de procedures minder ruimte laten voor subjectiviteit, dat wil zeggen persoonlijk oordeel of meningen, in het beoordelings- en beslissingsproces.

2. Hoe herken ik discriminatie door mijn huidige verhuurder? 

Discriminatie door een verhuurder kan op verschillende manieren voorkomen. Discriminatie is het makkelijkst herkenbaar als dit expliciet voorkomt in het mondelinge of schriftelijke contact tussen huurder en verhuurder. Zo kan een verhuurder bijvoorbeeld een discriminerende opmerking maken tegen een huurder over de (veronderstelde) herkomst, (veronderstelde) seksuele gerichtheid of beperking van de huurder. Soms krijgen huurders te maken met langdurige pesterijen door verhuurders die de betreffende huurder graag zouden zien verhuizen.

Een verhuurmakelaar die tegen een huurder zegt: ‘Zo zijn jullie buitenlanders nu eenmaal.’

Een verhuurder die onvoldoende onderzoekt wat de mogelijkheden zijn voor het creëren van een rolstoeltoegankelijke parkeerplaats in een appartementencomplex.

Een andere niet-expliciete vorm van discriminatie door een verhuurder is het niet-optreden als een huurder wordt gediscrimineerd door buren of buurtgenoten. Aangezien verhuurders voor huurgenot dienen te zorgen, zijn zij ook verplicht om op te treden als een huurder wordt lastiggevallen of gepest door buren en discriminatie daarbij een rol speelt.      

Precaire relatie

De relatie tussen een huurder en verhuurder is een kwetsbare relatie. Beide partijen zijn afhankelijk van elkaar. Een huurder is afhankelijk van een verhuurder voor het onderhoud van de woning en voor het waarborgen van huurgenot. Een verhuurder is afhankelijk van een huurder voor het ontvangen van de huur en voor goed huurderschap. Als een huurder of een verhuurder (na herhaaldelijk verzoek) niet aan de verplichtingen voldoet, kan de andere partij juridische stappen ondernemen. Maar dit is over het algemeen een langdurig en complex proces. Als de relatie tussen huurder en verhuurder is verstoord, heeft dit over het algemeen een negatieve impact op beide partijen. Aangezien een huurder voor één van de eigen basisbehoeften – een veilig plek om te wonen – afhankelijk is van een verhuurder is de huurder over het algemeen de kwetsbaarste partij.  

3. Hoe herken ik discriminatie door mijn buurtgenoten?

Discriminatie in de eigen woonomgeving hangt regelmatig samen met een conflict tussen buren over woonoverlast. Het is lang niet altijd de oorzaak voor het conflict. Wanneer een conflict over bijvoorbeeld geluidsoverlast of het schoonhouden van de gemeenschappelijke ruimte hoog oploopt, kan discriminatie in het spel komen. Vaak heeft discriminatie dan een escalerend effect. In veel gevallen wordt de rol van discriminatie in een conflict over woonoverlast pas laat onderkend.

Discriminatie in de eigen woonomgeving treft het vaakst mensen met een migratieachtergrond, mensen met een beperking, lesbiennes, homoseksuelen, biseksuelen, transgender personen, intersekse personen. Ook andere kenmerken kunnen echter een rol spelen. Niet altijd hangt discriminatie in de eigen woonomgeving samen met overlast. Het komt ook voor dat bijvoorbeeld de seksuele gerichtheid of de vluchtelingenachtergrond van een huurder voor buurtgenoten aanleiding is om iemand uit te schelden of te pesten. Discriminatie in de eigen woonomgeving kan uiteenlopende vormen hebben, zoals roddelen, uitlachen, bespugen, treiteren, achtervolgen, bedreigen en/of vernielen van de woning of andere eigendommen.    

Jongeren pesten een buurtbewoner met een rolstoel door steeds belletje trek ‘te spelen’.

Een huurder wordt in de buurt geïntimideerd en fysiek aangevallen omdat die zich als transgender persoon identificeert en zich ook zichtbaar uit.

Een Surinaams echtpaar wordt getreiterd. Hun auto is bekrast en als ze een ommetje maken in het park worden er apengeluiden gemaakt.

Impact van discriminatie in je eigen woonomgeving

Discriminatie in de eigen woonomgeving heeft vaak veel impact op het slachtoffer. Omdat het plaatsvindt rondom de woning kan het slachtoffer zich er moeilijk aan onttrekken. Hierdoor kan discriminatie in de eigen woonomgeving tot gevolg hebben dat een huurder zich niet meer veilig voelt, terwijl juist de eigen woning een veilige plek zou moeten zijn. Sommige huurders durven door ervaren discriminatie niet meer (zichtbaar) zichzelf te zijn in hun eigen buurt. Naast het wegnemen van het woonplezier, kan discriminatie hierdoor zorgen voor gevoelens wanhoop en minderwaardigheid.

4. Wat kun je doen als je als (potentiële) huurder discriminatie ervaart of daarvan vermoedens hebt?

Discriminatie is strafbaar. In alle gevallen heeft het melden van discriminatie zin. We geven je hier een aantal praktische tips:

1. Zorg dat wanneer je kandidaat stelt als mogelijk huurder je alle informatie duidelijk en volledig aanlevert (bijv. documenten, inkomsten, salaris-specificatie, betalingsbewijzen).
2. Zorg dat alle correspondentie schriftelijk verloopt. Documenteer bijvoorbeeld e-mails en afspraken.
3. Wil je advies of begeleiding bij vermoedens van discriminatie bij woningverhuur? Schakel dan RADAR in.
4. Bij vermoedens van discriminatie op de woningmarkt is het verstandig alle bewijzen te verzamelen en RADAR in te schakelen. Je kunt een melding maken bij RADAR.
5. Bij discriminatie door buren of buurtgenoten is het verstandig om dit te melden bij de verhuurder.   

Zelf een praktijktest uitvoeren bij vermoeden van discriminatie vanwege een niet-Nederlandse naam

Als je op zoek bent naar een huurwoning en vermoedt dat je wordt gediscrimineerd vanwege je herkomst, dan kun je zelf een praktijktest uitvoeren om dit te onderzoeken en te bewijzen. Dit kan je zowel telefonisch als per e-mail doen, naar het voorbeeld van de Belgische antidiscriminatievoorziening Unia.

Telefonisch

1. Je belt de verhuurder of makelaar op onder je eigen naam en stelt je opnieuw kandidaat voor de aangeboden huurwoning. Je neemt het gesprek op.
2. Diezelfde dag vraag je aan een kennis of een organisatie om de verhuurder of makelaar te bellen onder een Nederlands klinkende naam, en het gesprek op te nemen. De kennis of organisatie gebruikt een vergelijkbaar profiel.
3. Reageert de verhuurder of makelaar verschillend? Dan bewaar je de beide gesprekken als bewijsmateriaal en neem je contact op met RADAR.

Per e-mail

1. Je verstuurt een e-mail onder je eigen naam naar de verhuurder of makelaar om je opnieuw kandidaat te stellen voor de aangeboden huurwoning.
2. Diezelfde dag vraag je aan een kennis of een organisatie om een soortgelijke e-mail te versturen onder een Nederlands klinkende naam. De kennis of organisatie gebruikt een vergelijkbaar profiel.
3. Reageert de verhuurder of makelaar verschillend? (Bijvoorbeeld: de woning is beschikbaar voor de ene maar niet voor de andere.) Dan bewaar je de uitgewisselde e-mails als bewijsmateriaal en neem je contact op met RADAR.

5. Welke partijen spelen een rol op de huurwoningmarkt?

Huurwoningen worden verhuurd door woningcorporaties en particuliere verhuurders. Bij de werving en selectie van huurders hebben verhuurmakelaars een belangrijke rol. Deze drie partijen hebben verschillende taken en belangen.

Woningcorporaties

Een woningcorporatie is een organisatie die woningen bouwt, beheert en verhuurt. Een woningcorporatie voert taken uit zoals beschreven in de Woningwet: zij zijn verantwoordelijk voor het zorgen voor betaalbare en goede huisvestiging voor mensen met een laag inkomen of mensen die door andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van een passende woning. Doorgaans verhuren woningcorporaties betaalbare woningen met een lage(re) huur, ook wel sociale huur genoemd.

Verhuurmakelaars

Veel verhuurders schakelen een verhuurmakelaar in die hen kan helpen bij de verhuur. Een verhuurmakelaar plaatst advertenties, organiseert bezichtigingen, verzorgt huurcontracten en controleert de documenten die kandidaat-huurders aanleveren. Vaak voert een verhuurmakelaar ook het beheer uit voor de verhuurder, wat betekent dat de makelaar de huurbetalingen incasseert en tussenpersoon is bij klachten en onderhoud aan de woning.  

Aangezien makelaardij een vrij beroep is, is er geen opleiding of vergunning nodig om te werken als makelaar. Er zijn wel brancheverenigingen van makelaars die een soort keurmerk verlenen aan makelaars die zich aansluiten. 

Particuliere verhuurders

Naast woningcorporaties zijn er verhuurders die hun eigen woning verhuren of die naast hun eigen woning een (of meerdere) woning(en) in bezit hebben speciaal bestemd voor verhuur. Dit type verhuurder wordt ook wel particuliere verhuurder genoemd. Particuliere verhuurders kunnen verschillende redenen hebben voor de verhuur van woningen, zoals een (tijdelijk) verblijf in het buitenland, geld willen verdienen aan de verhuur van woningen of beleggen in woningen. Het aantal woningen dat een particuliere verhuurder in bezit heeft kan sterk verschillen, van 1 tot meer dan 100 woningen.

Verplichtingen van verhuurders

Alle verhuurders hebben een aantal wettelijke verplichtingen tegenover huurders. Zij moeten de woning ter beschikking stellen en laten, zij moeten de woning voldoende onderhouden en zij moeten zorgen voor huurgenot. Dit laatste betekent onder andere dat een verhuurder een huurder niet mag storen en geen inbreuk mag maken op de privacy.    

Verplichtingen van huurders

Ook huurders zijn wettelijk verplicht om zich als ‘goed huurder’ te gedragen. Een huurder moet de huur tijdig betalen, de woning gebruiken waarvoor deze is bestemd en geen overlast veroorzaken voor de verhuurder of anderen.

6. Wat is discriminatie?

Bij discriminatie worden mensen ten onrechte anders behandeld, achtergesteld of uitgesloten op basis van (persoonlijke) kenmerken. Kort gezegd is discriminatie een verzamelterm voor verschillende vormen van ongelijkheid en achterstelling. Discriminatie kan heel bewust en expliciet voorkomen. Denk bijvoorbeeld aan het openlijk afwijzen van een kandidaat voor een huurwoning vanwege een niet-westers klinkende naam. Ook kan discriminatie op een onbewuster en subtieler niveau plaatsvinden. Dit gebeurt bijvoorbeeld wanneer een verhuurder een voorkeur heeft voor een huurder zonder migratieachtergrond. Dit hoeft de verhuurder niet direct uit te spreken, maar het speelt wel een rol in de voorselectie van kandidaten.

Welke kenmerken spelen een rol bij discriminatie? 

Discriminatie kan plaatsvinden op basis van verschillende kenmerken: achtergrond, huidskleur en/of etniciteit, nationaliteit, politieke overtuiging, burgerlijke staat, gender, beperking en/of chronische ziekte, seksuele gerichtheid, godsdienst en/of levensovertuiging. Regelmatig spelen meerdere kenmerken gelijktijdig een rol. Deze kenmerken noemen we ook wel discriminatiegronden. Deze gronden van discriminatie zijn vastgelegd in de wet. Het is dus wettelijk verboden om mensen te discrimineren. In Nederland is het niet verboden om onderscheid te maken op grond van inkomen, economische of sociale status.

In Artikel 1 van de Nederlandse Grondwet staat dat iedereen die zich in Nederland bevindt in gelijke gevallen gelijk wordt behandeld. Dat betekent dat ongelijke behandeling bij de wet verboden is. Ook is haat zaaien verboden. De wet beschermt individuen of groepen mensen dus tegen discriminatie.

Waar komt discriminatie vandaan?

De verschillende vormen van discriminatie kunnen ook verschillende oorzaken hebben. Vooroordelen en stereotype beelden liggen aan de basis van de discriminatie. Die vooroordelen en stereotypen kunnen versterkt worden door:

•          Angst   

Denk aan angst voor het onbekende. Onbekendheid brengt vaak onzekerheid met zich mee. Je kunt bijvoorbeeld bang zijn voor mensen die (fysiek) niet op je lijken of voor mensen die je als bedreiging of concurrentie beschouwd in het zoeken naar een baan of woning.

•          Behoren tot een groep

Sommige mensen willen de groep waartoe zij behoren beschermen en zetten zich af tegen groepen in de samenleving waarmee zij zich niet identificeren. Hierdoor ontstaat een wij-zij mentaliteit.

•          Zondebok

Bij discriminatie kan het een rol spelen dat mensen een bepaalde groep beschouwen als veroorzakers van maatschappelijke problemen of van problemen waarmee zij als individu te maken krijgen. Ook hierdoor ontstaat er een wij-zij mentaliteit.

•          Onwetendheid

Door onbekendheid en/of onjuiste informatie worden stereotypen en vooroordelen over andere groepen in stand gehouden.

Hoe ziet discriminatie bij wonen eruit?

Discriminatie bij wonen komt op verschillende manieren voor. Er kan sprake zijn van:

–           discriminatie bij het zoeken naar een nieuwe huurwoning;

–           discriminatie in de relatie van een verhuurder of makelaar met een (potentiële) huurder;

–           discriminatie door buurtgenoten.

7. Wonen is een mensenrecht

Wonen is een mensenrecht, dat gewaarborgd is in artikel 22 van de grondwet. Dat betekent dat de overheid verplicht is om mensen van betaalbare woonplekken te voorzien. Ook vanuit RADAR vinden we het belangrijk dat iedereen een veilige plek heeft om te wonen en dat iedereen gelijke toegang heeft tot een woning van goede kwaliteit.

Iedereen heeft recht op behoorlijke huisvesting en de overheid speelt een centrale rol in het waarborgen van dit recht, op grond van artikel 22 van de Nederlandse grondwet: ‘bevordering van voldoende woongelegenheid’. Een recht op een goede woning is ook terug te vinden in het Internationaal Verdrag inzake economische, sociale en culturele rechten (IVESCR) en het Europees Sociaal Handvest (ESH). Nederland is lid van beide verdragen en de overheid is daarmee verplicht om de rechten in deze verdragen na te leven.

Helaas heeft niet iedereen in Nederland een veilige plek om te wonen. Landelijk en lokaal wordt geïnvesteerd in verbetering/regulering van de woningmarkt. Om huurders en verhuurders te informeren over hun rechten, plichten en verantwoordelijkheden, is er een speciale website ontwikkeld: weetwatjehuurt.nl. Discriminatie is één van de misstanden.

8. Nuttige adressen en links

Bij Antidiscriminatiebureau RADAR kun je op verschillende manieren een melding doen van discriminatie op de woningmarkt. Of je huurder bent bij een particuliere verhuurder of woningcorporatie, je kunt alle gevallen en gevoelens van discriminatie melden. Over discriminatie in het proces bij het kopen van een woning is niet veel bekend. Mocht je hiermee te maken krijgen of er vermoedens van hebben, laat het ons weten. De gemakkelijkste manier is om het online meldformulier in te vullen. Met je gegevens wordt altijd vertrouwelijk, dus anoniem, omgegaan. Andere manieren zijn:

– geef je klacht door via de app Discriminatiemelder
– bel ons op 010 411 3911
– stuur een WhatsApp-bericht naar 06 21 96 88 89
– stuur een mail naar [email protected]

Weetwatjehuurt.nl – Website van de gemeente Rotterdam met informatie voor huurders en verhuurders over hun rechten, plichten en verantwoordelijkheden.

Huurteam Rotterdam – Het Huurteam Rotterdam is in te schakelen als je vermoed dat je te veel betaalt voor je huurwoning.

Woonbond huurderslijn – Heb je een vraag over je rechten als huurder? Dan kun je terecht bij de Huurderslijn van de Woonbond. Let op: advies is alleen gratis als je lid bent van de Woonbond.

Dit artikel is geschreven in samenwerking met de gemeente Rotterdam.